Descubra como a economia imediata na parcela da Tabela Price pode esconder um custo extra de centenas de milhares de reais em juros.
Outro dia, acompanhei uma cliente no banco. Ela estava financiando um apartamento de R$ 480 mil, entrada de 20%, prazo de 30 anos. O gerente apresentou as duas simulações lado a lado: SAC com parcela inicial de R$ 4.200, Price com parcela inicial de R$ 3.700. Ela escolheu a Price sem hesitar, dizendo: "Cabe melhor no meu orçamento".
Não estava errada. Mas também não estava certa.
O que ninguém explicou a ela naquele momento é que essa diferença de R$ 500 na parcela inicial custaria, ao fim do contrato, algo entre R$ 150 mil e R$ 300 mil a mais em juros totais, dependendo da taxa. Ela assinou o contrato sem saber disso. E, sinceramente, a culpa não é dela.
O problema é que o mercado simplificou demais essa discussão. Virou dois times: o time do SAC, que repete que a Price é cara e perigosa, e o time da Price, que vende a ideia de parcela menor como se isso fosse o único critério que importa. Os dois estão parcialmente certos. Os dois estão parcialmente errados.
O Sistema de Amortização Constante, o SAC, funciona assim: a parte da parcela que abate sua dívida (a amortização) é sempre igual, do primeiro ao último mês. O que muda é o valor dos juros, que caem progressivamente porque incidem sobre um saldo devedor menor a cada mês. Resultado: parcela alta no começo, parcela menor no fim.
A Tabela Price inverte essa lógica. A parcela é fixa do início ao fim. O que muda, de forma invisível para o contratante, é a composição interna dessa parcela: no começo, quase tudo que você paga são juros. A amortização real, aquela que de fato reduz sua dívida, é uma fatia pequeníssima. O saldo devedor demora muito mais para cair.
Isso tem um nome no mercado: amortização negativa. Não é um risco apenas teórico. Num contrato com correção pelo IPCA em período de inflação alta, o saldo devedor pode crescer nos primeiros anos, mesmo com você pagando as parcelas em dia. Já vi isso acontecer.
Com a Selic hoje em 14,75% ao ano e as taxas de financiamento imobiliário operando entre 11% e 12% ao ano nos principais bancos, o custo do dinheiro está alto. A Caixa Econômica Federal pratica a menor taxa de balcão do mercado, em torno de 11,19% ao ano mais TR. O Itaú aparece logo atrás, com 11,60%.
Numa taxa de 11,19%, a diferença entre SAC e Price no total de juros pagos ao longo de 30 anos não é pequena. Simulações recentes apontam economias que passam de R$ 300 mil para financiamentos na casa dos R$ 400 mil. Isso é dinheiro real. É o valor de um carro zero. Em alguns casos, é a entrada de um segundo imóvel.
Num cenário de juros baixos, essa diferença encolheria. No cenário atual, ela machuca.
Aqui é onde quase todo mundo para de pensar. E é onde mora a nuance que faz diferença.
A Price faz sentido em situações específicas, e preciso ser honesto sobre isso, porque já recomendei a tabela Price para clientes e não me arrependo.
Quando a renda está apertada no momento da contratação, mas tem perspectiva real de crescimento. Um profissional em início de carreira, um autônomo que está construindo carteira de clientes, alguém que acabou de sair de um emprego e está se recolocando. A parcela menor da Price compra tempo. Se esse comprador souber usar esse tempo para amortizar o saldo devedor antecipadamente com o FGTS ou com renda extra, a equação muda.
Quando o prazo do financiamento for curto. Num contrato de 10 anos, a diferença entre SAC e Price em termos de juros totais é muito menor do que num contrato de 30 anos. A distância encolhe.
Quando há intenção clara de quitar antes do prazo. Se o comprador tem uma herança prevista, um imóvel antigo para vender, ou qualquer evento financeiro próximo que permita quitação antecipada, a Price pode ser tolerável. O problema é que "pretendo quitar em 5 anos" é uma das afirmações mais otimistas e menos realizadas no universo do crédito imobiliário. Já vi esse plano desmoronar dezenas de vezes.
Repito: são situações específicas. Não é regra. É exceção.
Contratar a Tabela Price sem uma estratégia de amortização antecipada é uma das piores decisões que alguém pode tomar num financiamento de longo prazo.
Sabe por quê? Porque nos primeiros anos do contrato, a parcela que você paga quase não reduz sua dívida. Você paga religiosamente durante cinco anos e olha o extrato: o saldo devedor caiu uma fração do que deveria. Psicologicamente, isso é devastador. Financeiramente, é ineficiente.
Num financiamento SAC, você sente o saldo devedor diminuir. Cada mês que passa, a parcela cai um pouco. Há uma sensação concreta de progresso. Isso parece detalhe. Não é.
Antes de escolher entre SAC e Price, a pergunta que você deveria responder com honestidade brutal é esta: qual é a minha real capacidade de pagar a parcela maior do SAC no início do contrato?
Não a parcela que cabe no orçamento de hoje com algum esforço. A parcela que cabe com segurança, deixando margem para emergências.
Se a resposta for "cabe, mas vai apertar" , o SAC pode ser tecnicamente superior, mas o risco de inadimplência no curto prazo apaga essa vantagem. Uma ou duas parcelas em atraso, com juros de mora, corrói parte da economia que o SAC proporciona.
Se a resposta for "cabe tranquilamente", o SAC é a escolha. Ponto final.
O teto do SFH subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões em 2026. Isso abriu o crédito com juros controlados para imóveis que antes ficavam de fora do sistema. Para quem está financiando dentro desse novo teto, a escolha do sistema de amortização ganha ainda mais peso: são contratos maiores, prazos mais longos, e o impacto de uma escolha errada se multiplica.
Nesse patamar de financiamento, escolher a Price pela parcela menor pode parecer confortável no papel e doloroso na prática.
Peça ao banco as duas simulações completas. Não apenas a primeira parcela: o total de juros pagos ao longo de todo o contrato, em ambas as tabelas. Esse número vai chocar você. Mas você precisa ver antes de assinar.
Leve esse número para casa. Durma com ele. Se a diferença entre o total pago no SAC e no Price for R$ 200 mil, pergunte a si mesmo se os R$ 500 a menos por mês na parcela inicial valem essa conta.
Na maioria das vezes, a resposta vai ser não.
Na sua situação específica, pode ser que sim.
A decisão é técnica, mas a execução é humana. E humanos erram quando escolhem pelo menor número que enxergam, sem entender o que está escondido atrás dele.
